Văn phòng chia sẻ đang hồi sinh ở Hong Kong
Giá thuê văn phòng Hong Kong thuộc loại đắt đỏ nhất thế giới. Tuy nhiên, thị trường cho thuê văn phòng đang trong thời kỳ suy thoái kéo dài, với giá thuê liên tục giảm và tỷ lệ trống ở các vị trí đắc địa lên tới 17%. Ảnh: Nikkei Asia
Không chỉ các ngân hàng lớn của phương Tây mà cả các doanh nghiệp nhỏ và vừa địa phương đang co cụm lại giữa lúc kinh tế bất định và căng thẳng địa chính trị Mỹ - Trung leo thang. Nhiều doanh nghiệp đang lựa chọn giảm quy mô, diện tích văn phòng hoặc chọn hợp đồng thuê linh hoạt để giảm chi phí và rủi ro. Chỉ một số rất ít có thể tận dụng cơ hội này. Chẳng hạn như DBS của Singapore đã mua nguyên một tầng trong một tòa nhà văn phòng chính trong tháng 11 này.
Đón bắt cơ hội mới
Các nhà cung cấp văn phòng chia sẻ hay không gian làm việc chung hoặc văn phòng linh hoạt (co-working space hay flexible office) như Bela Offices đã nhanh chóng tận dụng cơ hội đón luồng gió mới. Bela Offices đã mua lại và mở thêm các địa điểm mới tại hai tòa nhà văn phòng cao cấp vào tháng 10, bổ sung vào bảy địa điểm đã mở trước đó kể từ khi thành lập vào năm 2021.
Covid-19 đã thúc đẩy nhu cầu về các giải pháp làm việc kết hợp, thu hút những người không muốn làm việc tại nhà trong khu nhà ở chật chội của thành phố cảng. Nhưng xu hướng quay trở lại văn phòng và suy thoái kinh tế kéo dài đã buộc một số nhà cung cấp các dịch vụ như vậy phải đóng cửa.
Hiện tại, nguồn cầu chính là các doanh nghiệp và công ty Trung Quốc đang suy giảm, theo Sandra Sze, tổng giám đốc tại Bela Offices. Tuy vậy, danh mục văn phòng linh hoạt của Bela tại Central hiện đã được cho thuê đến 98%, vượt xa mức trung bình 87% của thị trường, theo dữ liệu của hãng tư vấn bất động sản CBRE.
The Executive Centre (TEC), một đơn vị điều hành không gian làm việc chung khác đang nhắm đến thị trường cao cấp, với 83% người thuê đến từ các công ty đa quốc gia.
"Nhiều khách hàng chọn thuê ở chỗ chúng tôi thực sự vì sự linh hoạt đó. Họ thậm chí không biết điều gì sẽ xảy ra sau ba năm nữa", Jennifer So, giám đốc phụ trách thị trường Hồng Kông tại TEC nói và cho biết, nhiều công ty đang đối mặt với tương lai không rõ ràng, không biết sẽ mở rộng, thu hẹp quy mô hay vẫn ở lại Hong Kong.
Sự hồi phục của không gian làm việc linh hoạt diễn ra vào thời điểm Hong Kong, thị trường thương mại đắt đỏ nhất thế giới đang phải đối mặt với thời kỳ suy thoái văn phòng dài nhất. Giá thuê tiếp tục giảm và tỷ lệ trống tại các khu văn phòng cao cấp đạt 17%. Trong khi đó, theo hãng môi giới bất động sản Collier, tỷ lệ trống ở các loại văn phòng tương đương ở Singapore và Tokyo lần lượt là 5,1% và 3,4% tính đến tháng 9.
Các doanh nghiệp Trung Quốc đang hoạt động ở Hong Kong đã bớt gặp khó khăn so với hồi dịch Covid-19 bùng phát. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn chưa hoàn toàn hồi phục và vẫn đang thận trọng với chi tiêu, khiến tỷ lệ thuê văn phòng vẫn chưa mạnh như trước dịch.
Ada Fung, giám đốc tư vấn và giao dịch thuộc hãng tư vấn bất động sản thương mại CBRE, lưu ý số lượng văn phòng làm việc chung đã tăng lên, bất chấp bối cảnh suy thoái chung của thị trường. Làn sóng nhân sự cao cấp di dời đến Hồng Kông theo chính sách thu hút tài năng của đặc khu có thể thúc đẩy nhu cầu văn phòng chia sẻ. Khoảng 70.000 giấy phép nhập cảnh đã được cấp kể từ năm 2022, trong đó 95% dành cho người từ đại lục.
Gapmen Yip, nhà môi giới văn phòng dịch vụ thuộc LeasingHub với hơn 10 năm kinh nghiệm, thừa nhận yếu tố đó. Tuy nhiên, Yip nói rằng hầu hết những người này không quan tâm lắm đến việc khởi nghiệp kinh doanh mới. “Họ chỉ tìm kiếm không gian làm việc tối thiểu để đáp ứng các điều kiện giấy tờ được phép làm việc và sinh sống tại Hong Kong”, Yip nói.
Các tổ chức tài chính quốc tế đang thu hẹp quy mô hoạt động tại Hồng Kông, hoặc rời khỏi thị trường này. Ảnh: Nikkei Asia
Bài toán lợi nhuận
Để duy trì lợi nhuận, các nhà điều hành đang đàm phán mức giá tốt hơn với chủ cho thuê vốn quan tâm tỷ lệ lấp đầy và hợp đồng chia sẻ lợi nhuận hơn là tiền thuê cố định.
Hysan Development là công ty sở hữu một lượng lớn không gian văn phòng cho thuê cao cấp tại Causeway Bay. Dịch vụ văn phòng chung trở thành phân khúc khách thuê lớn thứ hai của Hysan kể từ tháng 6.
Hãng đã liên doanh với IWG, đơn vị điều hành không gian làm việc chung lớn nhất tại Hong Kong và thế giới, và đã mở thêm tám địa điểm mới tại xứ cảng kể từ năm 2021. Thị trường hiện tại cho phép công ty đàm phán các thỏa thuận tốt hơn bởi nguồn cung dồi dào, theo Eugene Cheung, giám đốc điều hành khu vực Greater Bay (gồm Hong Kong, Macau và chín thành phố lớn của tỉnh Quảng Đông) của IWG. Tuy chủ nhà có gặp một số rủi ro hay biên lợi nhuận giàm nhưng Cheung tin rằng đây là tình huống đôi bên cùng có lợi.
Giá thuê tại Central đã giảm hơn 40% kể từ năm 2018. Việc xây dựng hai tòa nhà chọc trời mới của các nhà phát triển lớn Henderson Land và CK Asset Holdings đã tiếp tục gây áp lực lên giá thuê trong năm nay.
Đối mặt với tình trạng thiếu hụt người thuê toàn bộ tầng, chủ các tòa nhà ở những địa điểm đắc địa đang mạo hiểm đầu tư vào không gian làm việc chung để hạn chế tổn thất.
Hang Lung Property đã chịu khoản lỗ hai chữ số trong danh mục văn phòng tại Hong Kong trong nửa đầu năm nay. Vì thế, hãng quyết định chia nhỏ hai tầng của tòa nhà Ngân hàng Standard Chartered nổi tiếng ở trung tâm thành phố.
Theo LeasingHub, những không gian này có diện tích từ 7,4-102m2, với mức giá hàng tháng dao động từ 9.500 đến 96.000 đô la Hong Kong hoặc tối thiểu là 3.000 đô la Hong Kong cho mỗi bàn làm việc.
Hồi tháng 8, CK Asset, tập đoàn do tỉ phú Lý Gia Thành thành lập đã lấy lại một tầng của The Great Room, một công ty cho thuê văn phòng chia sẻ tại Trung tâm Cheung Kong. The Great Room đã thuê không gian này vào năm ngoái và đã rút lui khi hợp đồng thuê chưa tròn một năm. Hiện CK Asset đang cung cấp bàn làm việc với giá chỉ 4.000 đô la Hong Kong một tháng.
Một lượng lớn nguồn cung do chủ đầu tư trực tiếp kinh doanh, cạnh tranh trực tiếp với các dịch vụ văn phòng trọn gói, theo Jonathan Wright, giám đốc cấp cao của hãng môi giới bất động sản Knight Frank. Ông dự kiến sẽ có hai đến ba đơn vị điều hành văn phòng linh hoạt mới tham gia thị trường vào năm tới.
Khi cạnh tranh trên thị trường ngày càng mạnh mẽ, doanh nghiệp Hồng Kông đang cân nhắc việc mở rộng ra nước ngoài. Bela Offices đang để mắt đến Nam Á và Nhật Bản. TEC gần đây đã phân bổ 30 triệu đô la cho một trung tâm mới ở Riyadh, trung tâm thứ ba của công ty tại Trung Đông. Dù không mở thêm điểm văn phòng nào mới kể từ năm 2022, nhưng giám đốc Jeniffer So của TEC nói rằng “rất lạc quan về thị trường Hồng Kông”.
Theo Nikkei Asia
Ricky Hồ
Tin khác
