Tay to 'nhòm ngó', đất nền Đà Nẵng giá cao nhưng khó bán
Báo cáo của DKRA cho thấy trong tháng 10 vừa qua, thị trường đất nền ở Đà Nẵng và vùng ven có thêm 1.076 sản phẩm sơ cấp. Nguồn cung không quá dồi dào trong khi sức cầu chung cũng duy trì ở mức thấp, với chỉ khoảng 15 nền được bán ra, giảm 42% so với cùng kỳ năm 2023.
Giá neo cao, lực cầu thấp
Cung cầu không có nhiều đột biến khiến mặt bằng giá đất nền mở bán mới trên địa bàn Đà Nẵng và vùng phụ cận tiếp tục xu hướng đi ngang so với lần mở bán trước đó và hầu hết vẫn neo ở mức cao do tác động của các loại chi phí đầu vào và hiệu ứng thị trường.
Cuối năm, lực cầu đất nền Đà Nẵng và vùng phụ cận có thể cải thiện nhưng khó có đột biến trong ngắn hạn, tập trung chủ yếu tại những dự án có pháp lý hoàn thiện, giá bán 2-3 tỷ đồng/lô.
Dữ liệu thăm dò của chuyên trang Batdongsan.com.vn trước đó cũng chỉ ra những thông số tương tự. Cụ thể, dù lượng tìm kiếm được cải thiện, gần như đã vượt đỉnh của năm 2023, tuy nhiên lượng giao dịch thực tế không quá nhiều, trong khi giá bán xác lập mặt bằng mới.
Thị trường nhà đất Đà Nẵng vẫn đang trong quá trình vực dậy từ đáy.
Đánh giá về việc giao dịch đất nền ở Đà Nẵng và vùng ven không có nhiều đột biến, ông Hà Nghiệm, Giám đốc chi nhánh Đà Nẵng của Batdongsan.com.vn, cho rằng Đà Nẵng từng trải qua cơn sốt vào giai đoạn 2016-2019, trong đó đất nền là phân khúc dẫn dắt và tạo lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.
Tuy nhiên, “trong chu kỳ hiện tại, dường như đất nền Đà Nẵng đang chậm nhịp hơn một chút so với chung cư và condotel. Do đó, để đầu tư hiệu quả và an toàn, không ít nhà đầu tư đang giữ tâm lý phòng thủ, thận trọng hơn với đất nền”, ông Nghiệm phân tích.
Có thể thấy, đất nền Đà Nẵng sau khi tăng giá hàng chục điểm % so với đầu năm hiện đang chững lại, giá đi ngang. Tuy nhiên, theo chuyên gia, về dài hạn, sức cầu, giá bán sẽ cải thiện, điều này khiến không ít chủ đất đang hét giá cao, nhu cầu thoát hàng nhanh giảm.
Anh Nguyễn Bá, môi giới “thổ địa” khu vực Ngũ Hành Sơn, cho hay sau thời gian cầm cự, không ít người phải bán lỗ để thoát hàng, thì kể từ đầu năm 2024 đến nay, nhiều chủ đất bắt đầu hét giá cao hơn. Giá đất nền hiện đã cao hơn 300-600 triệu đồng/nên, tùy khu vực, so với cách đây 1 năm.
“Việc giá cao nhưng thanh khoản thực tế không đột biến là bởi người có đất nâng kỳ vọng, hét giá cao và không có nhu cầu bán, trong khi nhà đầu tư cũng chưa sẵn sàng xuống tiền bởi dư địa tăng giá không nhiều”, anh Bá nhận định.
Tay to rục rịch trở lại
Bất chấp tình trạng giá cao, thanh khoản chậm, nhưng với tiềm năng về trung và dài hạn, cùng với các chính sách ưu đãi bán hàng, hỗ trợ thanh toán, cam kết mua lại,… được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường, nhiều nhà đầu tư có dòng tiền mạnh đang rục rịch trở lại Đà Nẵng “săn” đất.
Anh Trần Xuân Lâm, một “tay to” chuyên đất nền tại Đà Nẵng, cho biết anh đang sở hữu 5 nền đất trị giá trên 10 tỷ đồng và vẫn đang muốn gom thêm. Cuối tháng 10 vừa qua, anh xuống tiền bắt đáy một nền đất 200 m2, giá 3,1 tỷ đồng nằm trên đường Nguyễn Văn Linh (quận Hải Châu).
Theo anh Lâm, so với hồi đầu năm, giá đất nền Đà Nẵng đã tăng trên dưới 10%, tuy nhiên vẫn thấp hơn trước dịch. Đặc biệt, so với thời đỉnh sốt, giá đất quanh khu vực này đã giảm trên dưới 20%. Lô đất anh vừa mua từng được rao 4,1 tỷ đồng, giá mua vào của chủ cũ năm 2019 khoảng 2,8 tỷ đồng.
Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường gặp khó, thanh khoản thị trường bị ảnh hưởng tạo áp lực lớn lên các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, song cũng trở thành cơ hội cho nhiều “tay chơi” có tiềm lực mạnh. Không ít nhà đầu tư có tiền mặt đang rục rịch xuống tiền gom đất giá tốt.
Như trường hợp của anh Giang, một tay buôn chuyên đất nền, sau gần nửa năm đi khắp nhiều tỉnh săn đất ven đô, đầu tháng 9 vừa qua, anh quay lại thị trường nhà đất Đà Nẵng, với tiền mặt khoảng 5 tỷ đồng vừa đáo hạn ngân hàng.
Các khu vực Hòa Vang, Ngũ Hành Sơn và Cẩm Lệ được nhà đầu tư gốc Hà Nội dồn trọng tâm, bởi theo anh, đây là những địa điểm từng sốt đất, nhiều nhà đầu tư trước đu đỉnh nay buộc phải bán cắt lỗ.
“Ở Cẩm Lệ, nhiều khu vực đất nền phân lô đang giảm 500 - 700 triệu đồng/lô so với thời đỉnh sốt. Giá phổ biến cho các lô đất có đường lớn hai ô tô tránh nhau vào khoảng trên dưới 3 tỷ đồng, một số nhà đầu tư có nhu cầu thoát hàng giảm còn 2,5 - 2,8 tỷ đồng/lô”, anh Giang chia sẻ.
Nhìn chung, Đà Nẵng vẫn là một trong những thị trường trọng điểm miền Trung với dư địa tăng trưởng mạnh. Nền kinh tế tăng trưởng ổn định, hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, lãi suất vay mua bất động sản dự báo giảm thêm… cũng là các yếu tố hỗ trợ thị trường phục hồi nhanh hơn.
Tuy nhiên, theo chuyên gia, đất nền mua đi bán lại, lướt sóng kiếm lời khó trở lại thời hoàng kim, vì vậy các nhà đầu tư cần thận trọng. Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần tính toán kỹ khi xuống tiền vào thời điểm này, đồng thời nới thời gian kỳ vọng lên 3-5 năm.
Trong đó, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu.
Hưng Nguyên
Tin khác
